成立5年,从物业运营管理团队,到美元地产基金,乐享资本(Lohas Partner)管理团队在资本市场上创造了一个又一个的财富神话。作为一只房地产新锐美元基金,乐享资本在香港、曼谷、北京都设立了办公室,专项基金相继在越南、泰国、日本、美国完成了投资。
乐享资本创始人Jonathan说:乐享的意思就是享受生活,只有用心去品味生活,才能发现生活的美,所以乐享资本的口号就是Enjoy life make everything better。
乐享资本目前共计管理6支专项地产基金,在筹基金2支,基金管理总规模1亿美元,出资人来自多个世界顶级家族办公室和海外投资机构。
据悉,乐享资本的第一支5亿港币的Reits基金近期在香港通过审核,Reits工具的加入有效的将地产投资低门槛化,使投资人通过持有份额就可以享受优质物业每年的租金,更方便帮助小额投资者能够进入地产投资领域。
同时,乐享资本还在筹备的一只按揭贷款基金,将联合东南亚某国的主权基金和商业银行,设立海外住宅商业按揭贷款基金。通过接入中国完善的征信系统,有效的帮助中国人进行海外房产的抵押贷款。
乐享资本逐渐完善的投资布局正是践行管理团队用脚投票的投资逻辑。相信不久的未来,乐享资本将形成收购成熟物业为主,Reits基金,按揭贷款基金和一级土地开发为辅的生态产业链。
一、源起
2014年,日租轰趴馆模式开始兴起于北京、上海等城市,最早一批轰趴馆主要开在小区公寓、别墅里,看中的是消费能力日渐提高、热衷聚会派对活动的大学生群体。
Jonathan作为当时行业的新进者,跟三位合伙人在北京房山区大学城的一个小区里租下了一栋别墅运营了起来,并起名叫乐享。模式很快见到了收益。团队计算发现,通过精细化运营,别墅年回报超过40%。大家决定继续扩张,2年内又一口气租下了好几栋别墅。
乐享资本国内早期项目-乐享别墅日租项目
中国人太聪明了,随着项目的深入运营,团队发现因为行业的门槛太低,同一小区短时间内出现了大量的竞品。同时也发现实际上别墅升值的收益要远大于通过出租赚取的利润。
结合当时著名的黑石基金以及其他知名地产基金的成熟投资逻辑和这2年积攒下来别墅运营的经验,Jonathan认为可以尝试购买优质的资产,然后配置上稳健的资产运营团队,再选择合适的时间将资产和运营打包出售。
Buy it,Fix it and Sell it,这是乐享资本至今都在坚持的一套投资逻辑。
成型的逻辑需要寻找合适的标的进行验证。当时国内市场的饱和加之购置国内资产所面对的购房资格和一系列的政策性限制可能造成的时间和资金成本问题。团队决定将眼光投向海外。
二、出海
用脚投票成为了Jonathan和团队在海外寻找标的时最常提到的词。海外市场对于当时刚踏入行业的他们来说太大了。团队决定先从较近的东南亚开始,投票的第一站最终选定了越南。
2016年的越南占有人口红利的天然优势,相比中国的青壮年劳动力减少和人口老龄化趋势,越南的人口构成是以15-20岁的青壮年为主的锥形。一个地区人口的快速增长会因人口带来需求的增加,对当地房价上涨有极大的推动。
Jonathan到现在都还记得,当时在越南考察时,团队走遍了包括胡志明,河内,芽庄,岘港在内的几个热门城市。对地理、人文、政治、经济,各类因素进行了反复论证。
标的要选择有价值的洼地,并且是即将迎来经济爆发的城市。
标的最终落定在越南归仁,一个在当时刚刚开通了国际机场,当年计划开通4条国内航线,即将引进大量国际游客并引发旅游热潮的城市。归仁的优势不止在于旅游,也在于当地人口的超级低龄化和同中国一样的买房价值观。
最后团队决定成立乐享资本第一支基金,出资人就是公司的四位合伙人,设立完成后购置了越南归仁的一栋1000多平的别墅,引入当地成型的物业管理团队,开始了运营一年后,租金收益达到了20%。
但现实也是无情的,公司的第一支基金就受到越南政府的严格外汇监管,目前别墅的收益只能在越南境内流通,不过这正是乐享资本在海外验证模式的关键第一步。
三、成立
2016年底,乐享海外地产基金正式在香港成立,开始寻找海外成熟物业进行第三次实践论证。
在东南亚众多的城市中,菲律宾、印尼、马来西亚三个国家人口众多,但政局混乱,经济不稳定,反华情绪较高。缅甸、老挝、尼泊尔整体经济落后,不具备成熟的投资机会。柬埔寨政局稳定,但无本国人口支撑和,且国家经济类型单一,受政府监管,有很大的制裁风险。
乐享寻找的是好的资产布局机会。我们所追求的是在安全的情况下,资产稳健的增长。
2017年4月,乐享资本的第一支泰国专项基金成立,并收购了泰国苏梅岛的Villa Su别墅项目。基金一次性买断了整个项目中的所有别墅和土地,并引入运营团队开始出租运营。
乐享资本的第一支泰国专项基金-Villa Su别墅项目
苏梅岛是泰国的第三大岛,也是全泰国旅游消费最高的岛。1980年代起,旅游业成为岛上一门新兴经济产业,甚至取代了渔农业成为主要收入来源,整个岛上有丰富的旅游资源和大量的五星级酒店,游客以欧美人为主,在2014年,欧美游客比例高达90%,但从2014年到2017年,中国游客的比例显著增加,上升了15%。
2018年,Villa Su的价格在二手房市场翻了2倍,第一支专项基金顺势退出,这次的用脚投票成功打响了乐享资本的名气。团队决定一鼓作气成立第二支泰国专项基金,当年就完成了对Villa Thalassa别墅项目的整体收购。基于Villa Su的超预期收益,第一支基金已完成退出的投资人,在第二支基金都进行了复投和加码。
乐享资本的第二支泰国专项基金-Villa Thalassa别墅项目
乐享海外地产基金在基于成熟的投资逻辑基础上,对标的的寻找上更注重贴近中国青年红利、城镇化红利以及金融化红利三个增长逻辑。从2014年的小试牛刀到2018年多支基金的设立,乐享在不断完善并试图寻找更多的可能。
随后,乐享资本的成功经历吸引了大量投资人关注,并在2018年至2019年迅速发起了对日本伊豆,美国西雅图等地成熟物业的收购邀约,基金规模也从最开始的股东个人行为,发展成为拥有多个海外顶级家族办公室和投资机构出资的国际化地产基金。
2019年,乐享资本的第三支泰国专项基金设立完成,并开始在苏梅岛上投资Wing Samui(羽翼苏梅)的公寓项目。Wing Samui既是历史的延续,又是一次大胆的创新。基金首次介入土地开发市场,为此,乐享资本投了多家酒店管理公司和技术开发公司,希望用互联网的方式赋能整个地产开发。
乐享资本的第三支泰国专项基金-Wing Samui(羽翼苏梅)公寓项目
乐享资本的第三支泰国专项基金-Wing Samui(羽翼苏梅)公寓项目
四、未来
高净值人群未来在全球资产配置是趋势,目前,中国人正在完成从财富积累到财富配置阶段的过渡。
根据胡润研究院在2018年年底发布《2018胡润财富报告》,截至2017年12月31日,大中华区拥有600万元资产的富裕家庭数量已经达到488万;拥有千万资产的高净值家庭数量达到201万。
在这样一个特殊时期,并不是所有人都适合同一类的投资逻辑,对于风险敏感的人可以选择稳健的国家标的,对于风险偏好积极的人群可以选择新兴的国家标的,对于投资追求明确收益的人可以选择以旅游地产为支撑的国家,对于投资期限和流动性有高要求的人可以选择Reits类的基金。
由此,乐享资本的第一支Reits基金即将面世,而按揭贷款基金也在紧锣密鼓的筹备中。
我们希望成为中国高净值人群做资产配置过程中关键的金融服务机构。Jonathan在访谈最后说道。
